Arrende

Vad är ett arrende?

Ett avtal om att använda någon annans mark för ett visst ändamål kallas arrende. Enkelt kan man säga att ett arrende är att hyra någon annans mark.

Ett arrende är en typ av nyttjanderätt. Andra exempel på nyttjanderätt är hyra av en lägenhet eller bil, det vill säga rätt att använda, nyttja, en sak på ett visst sätt enligt vissa villkor.

Olika typer av nyttjanderätter regleras i lagen på olika sätt. I lagen finns krav som måste uppfyllas för att en nyttjanderätt exempelvis ska räknas som arrende eller hyra. Exempelvis måste det utgå ersättning för ett arrende och arrendetiden begränsas av olika lagregler.

Om du vill använda någon del av kommunens mark mer än tillfälligt, till exempel:

• bygga något på marken
• använda marken för jordbruk eller odling
• använda marken för bete

I så fall behöver du teckna ett avtal med kommunen om att arrendera (hyra) marken av kommunen.

För att en nyttjanderätt ska räknas som ett arrende måste vederlag eller ersättning, till exempel avgift, utgå. I annat fall räknas upplåtelsen som 'allmän nyttjanderätt' och inte arrende. I så fall gäller andra lagregler än för arrende.

Hur gör jag om jag vill teckna ett avtal om att arrendera kommunens mark?

Först behöver du ta reda på om marken du vill arrendera ägs av kommunen. Ägs marken inte av kommunen vänder du dig direkt till fastighetsägaren. Hos lantmäteriet kan du få uppgifter om vem som äger en viss fastighet. 

Karta över mark där kommunen är markägare

Lantmäteriets webbplats

Tänk på att kommunen normalt inte har möjlighet att hjälpa till att hitta ett passande markområde.

Detta behöver du skicka med i din förfrågan:

• Vilket markområde du vill arrendera och ungefär hur stort området är. Skicka med en karta med områdets gränser inritat så noga som möjligt. Kom gärna med flera förslag på områden.
• Avtalstiden – hur länge vill du arrendera marken?
• Vilken typ av verksamhet tänker du driva? Vad tänker du göra på marken? Var noggrann med din beskrivning.

Din förfrågan skickar du till exploatering@vallentuna.se .

När din förfråga kommit in undersöker vi förutsättningarna för ett arrende. En sådan utredning kan ta olika lång tid beroende på omständigheterna i det enskilda fallet. Räkna med mellan en till flera månader. Var därför ute i god tid!

Går det att arrendera den mark jag önskar?

Vallentuna kommun försöker i möjligaste mån tillmötesgå önskemål om att arrendera mark. Däremot kan det finnas hinder för att arrendera ut marken beroende på vad du vill göra på arrendestället.

Det kan också finnas andra planer för marken, till exempel om det planeras bostadsbebyggelse inom en snar framtid eller att markområdet redan används på annat sätt. Det kan också finnas hinder till exempel ur miljösynpunkt.

Det du vill göra på marken måste också stämma överens med vad marken får användas till. Hur marken ska användas kan beskrivas i till exempel:

• en detaljplan
• områdesbestämmelser
• en mer långsiktig planering för användningen i översiktsplanen
• en fördjupad översiktsplan.

Här hittar du gällande och pågående detaljplaner samt översiktsplaner

Hur länge kan jag arrendera marken?

Arrendetiden bestäms utifrån vilken tid du önskar och bland annat utifrån de eventuella planer kommunen kan ha för marken.

Vad kostar det att arrendera kommunens mark?

För arrendet kommer det utgå en avgift som sätts utifrån det enskilda fallet och beror på faktorer som:

• hur stort markområde du vill arrendera
• för vilket ändamål
• var du vill arrendera mark
• andra omständigheter.

Utgångspunkten är att kommunen tar ut marknadsmässig ersättning för att arrendera ut sin mark.

Det finns fyra olika arrendetyper

Det är den verksamhet som du tänker bedriva som avgör vilken typ av arrende det rör sig om, lite längre ned på sidan finns mer information om de olika typerna:

• Jordbruksarrende
• Bostadsarrende
• Anläggningsarrende
• Lägenhetsarrende

Läs mer om de olika typerna av arrende längre ned på sidan, under "Fördjupning om arrende".

Avtalstid och uppsägningstid

Beroende på vilken typ av arrende det rör sig om gäller olika regler om hur lång avtalstid och uppsägningstid som avtalet minst måste gälla. En del av reglerna är tvingande medan andra kan parterna bestämma över själva. När reglerna är tvingande handlar det oftast om att skydda arrendatorns intressen.

Besittningsskydd

För vissa arrendetyper (liksom för hyra enligt 12 kap. jordabalken) gäller att nyttjanderättshavaren har ett så kallat besittningsskydd. Besittningsskyddet kan vara direkt eller indirekt.

• Direkt besittningsskydd innebär i grunden att om jordägaren (eller hyresvärden) saknar giltiga skäl för en uppsägning så har nyttjanderättshavaren rätt att få sitt avtal förlängt.
• Det indirekta besittningsskyddet innebär istället att nyttjanderättshavaren under vissa omständigheter har rätt till ersättning vid obefogad uppsägning.

För en del avtalstyper kan besittningsskyddet avtalas bort, för andra är det emellertid inte möjligt.

Andrahandsupplåtelse

Om det inte anges särskilt i avtalet, behöver du normalt ett godkännande från kommunen (jordägaren) om du vill vidareupplåta hela eller delar av arrendestället till någon annan genom en så kallad andrahandsupplåtelse.

Att vidareupplåta marken till någon annan utan att avtalet medger det eller att du har fått kommunens tillstånd utgör grund för förverkande av avtalet, alltså att avtalet kan sägas upp från kommunens sida.

Överlåtelse av avtalet 

Skulle du vilja överlåta ditt arrendeavtal till någon annan behöver du i de flesta fall kommunens (jordägarens) tillstånd.

Om arrende i jordabalken

För varje arrendetyp finns dels allmänna bestämmelser om nyttjanderätt i 7 kapitlet jordabalken (JB) dels mer specifika bestämmelser om arrenden i 8 kapitlet jordabalken. Vissa regler i jordabalken är tvingande (indispositiva), medan andra delar kan avtalsparterna bestämma över fritt.

För jordbruksarrende (9 kapitlet jordabalken), bostadsarrende (10 kapitlet jordabalken) och anläggningsarrende (11 kapitlet jordabalken) finns särskilda bestämmelser i jordabalken.

Jordabalken (Sveriges Riksdags webbplats) 

Skillnad mellan nyttjanderätt och arrende

För att en nyttjanderätt ska räknas som ett arrende måste vederlag eller ersättning, till exempel avgift, utgå. Vederlaget, eller motprestationen, måste teoretiskt inte alltid vara i pengar.

I annat fall räknas upplåtelsen som 'allmän nyttjanderätt' och inte arrende och då gäller det som anges i 7 kapitlet jordabalken (JB). För alla arrenden gäller utöver vad som anges i respektive kapitel i jordabalken(9-11 kapitlet) också det som anges i 7 och 8 kapitlet jordabalken.

Om nyttjanderätten gäller hus eller del av hus räknas detta som hyra (12 kapitlet jordabalken – den så kallade 'hyreslagen'). Hyra kommer inte vidare behandlas här. Om upplåtelsen gäller mark och hus eller del av hus kommer avtalet räknas som hyra om inte huset utgör ett underordnat moment i avtalet.

Jordbruksarrende

Som jordbruksarrende räknas en upplåtelse av mark "varigenom jord upplåtes till brukande" och som ska "nyttjas enligt de metoder som kännetecknar jordbruket såsom näring". Det innebär bland annat att ändamålet ska vara kommersiellt, alltså inte brukande för eget eller ideellt bruk, t.ex. kolonilotter eller ett potatisland för hushållsbehov. Jordbruksarrenden brukar vidare uppdelas i gårdsarrende och sidoarrende där ett gårdsarrende inkluderar bostad åt arrendatorn medan ett sidoarrende inte gör det. För ett gårdsarrende måste avtalstiden vara minst fem år. Mark för djurbete räknas vanligen till jordbruksarrende.

Vid ett gårdsarrende gäller direkt besittningsskydd. Det innebär att arrendatorn har rätt att få avtalet förlängt om inte det finns något besittningsbrytande skäl, vilket innebär att jordägaren har ett giltigt skäl för att bostadsarrendet inte ska fortsätta (se mer i avsnitten om besittningsskydd ovan).

För jordbruksarrende finns särskilda bestämmelser i jordabalken (9 kapitlet jordabalken).

Bostadsarrende

Om det huvudsakliga ändamålet med arrendet är att arrendatorn ska ha rätt att uppföra eller bibehålla bostadshus på arrendestället för sig själv eller dennes närstående, räknas det som ett bostadsarrende. Avtalstiden måste vara minst fem år och uppsägningstiden minst ett år.
Vid bostadsarrende gäller direkt besittningsskydd. Det innebär att arrendatorn har rätt att få avtalet förlängt, alltså har rätt att bo kvar, om inte det finns något besittningsbrytande skäl, alltså att jordägaren har ett giltigt skäl för att bostadsarrendet ska upphöra.

Anläggningsarrende

Som anläggningsarrende räknas när jord upplåts mot vederlag (ersättning) för annat ändamål än jordbruk och arrendatorn har rätt att för förvärvsverksamhet uppföra eller bibehålla byggnad som inte är av endast ringa betydelse för verksamheten. Arrendetiden måste vara minst ett år. Vid upplåtelse understigande ett år räknas avtalet inte som anläggningsarrende utan som lägenhetsarrende.

Grunden för ett anläggningsarrende är som namnet antyder att något anläggs. Det kan vara en byggnad med också en golfbana, en bensinstation eller en mobilmast. Anläggningen måste användas i verksamhet som bedrivs i vinstsyfte, t.ex. industri, handel, restaurang. Kravet på kommersiell verksamhet innebär att upplåtelser till ideella föreningar och liknande i regel inte utgör anläggningsarrende.

Vid anläggningsarrende finns ett indirekt besittningsskydd, till skillnad från gårdsarrende och bostadsarrende där det finns ett direkt besittningsskydd. Det innebär att arrendatorn av ett anläggningsarrende som regel har rätt till ersättning vid obefogad uppsägning. Besittningsskyddet gäller inte om parterna kommer överens om att det inte ska gälla.

Lägenhetsarrende

En upplåtelse av mark som inte uppfyller villkoren för någon av de tre andra arrendetyperna jordbruks-, bostads- eller anläggningsarrende, kallas för lägenhetsarrende. Det har alltså inget med 'bostadslägenhet' att göra. För att ett arrende ska kunna räknas som lägenhetsarrende krävs att avtalet uppfyller villkoren i 8 kapitlet jordabalken. De allmänna reglerna för nyttjanderätt i 7 kapitlet jordabalken gäller också. Ett virkesupplag, campingplats eller kolonilott räknas normalt som lägenhetsarrende.

Kombinerad upplåtelse – flera ändamål

En markupplåtelse kan ibland ha flera ändamål. Exempelvis kan ett arrende omfatta både en anläggning och mark för jordbruksändamål. Vidare kan ett bostadshus ingå i markupplåtelsen. I dessa fall blir det en bedömningsfråga om vad det dominerande inslaget i upplåtelsen är.

I det sistnämnda fallet skulle upplåtelsen kunna utgöra hyra enligt 12 kapitlet jordabalken eftersom det i upplåtelsen ingår hyra av hus eller del av hus.

Vid ett arrende med flera ändamål görs en bedömning av vilket av ändamålen som är det huvudsakliga. Vad avtalet benämns spelar ingen större roll vid en rättslig bedömning av vilken typ av arrende eller nyttjanderätt som avtalet ska bedömas efter och därmed vilken del av jordabalken som gäller.